Титульное страхование

Просмотров: 992

Что такое «титульное страхование недвижимости»? – это страхование прав собственности на недвижимость от риска их утраты.

От других видов страхование титула отличается тем, что оно страхует уже свершившиеся события, о которых неизвестно страхователю (покупателю).

Для чего оно необходимо?

Необходимость такого вида страховой защиты, как страхование прав собственности на недвижимость, вытекает из имеющейся статистики: сегодня каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник.

Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок.

  1. Профессиональные участники рынка недвижимости, риелторы (агенты) - подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, собирают и анализируют документы, свидетельствующие о предыдущих сделках, выясняют информацию о пользователях жилого помещения и сопровождают сделку. Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Но установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей нереально. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно зафиксировать в документах, или выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса.
  2. При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит). При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной. При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.
  3. Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает обязанности сбора сведений, подтверждающих отсутствие каких либо прав на жилье у третьих лиц, скажем, неучтенных наследников по закону или завещанию. Также не проверяют дееспособность и правоспособность сторон. Кроме того, при проверке не представляется возможным определить, что предыдущие сделки были совершены в результате преступных действий, а также выяснить другие факты, неблагоприятные последствия которых способны проявиться спустя какое то время. Не исключена и регистрация перехода прав на квартиру с ошибочными данными.
  4. Дополнительная статья к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб. Но на настоящий момент, не было выплачено ни одной компенсации, т.к. механизм ее выплаты нигде не прописан.

Из всего этого понятно, почему операции с недвижимостью и страхование сегодня неразделимы: единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является титульное страхование. Не зря при ипотеке кредитные организации давно включили страхование титула собственности в программу страховой защиты ипотеки, которая сегодня включает в себя страхование предмета залога (квартиры), титульное страхование квартиры и страхование жизни и здоровья заемщика.

Объекты страхования

Объекты страхования, находящиеся как в собственности физических, так и юридических лиц:

  1. жилые помещения (квартиры, комнаты, дома);
  2. нежилые помещения, здания, сооружения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы;
  3. земельные участки, участки недр, леса, многолетние насаждения и все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
  4. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесённое законодательством РФ к недвижимому имуществу (недвижимости).

Адреса офисов АН «Эксперт»

г. Тула, пр-т Ленина, д.127а, оф. 315 Тел: (4872) 25-77-33
г. Щекино, ул. Советская, д.15 Тел: (48751) 555-01
г. Советск ул. Энергетиков, д. 45 Тел: (48751) 7-46-90